Прислать материал
Влияние обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью на стабильность гражданского оборота
Указанная цель обусловила постановку и решение следующих задач:
– доказать на основании анализа правовой природы сделок с недвижимостью обусловленность преимуществ их нотариального удостоверения и необходимость закрепления в законодательстве обязательной нотариальной формы для этих сделок;
– изучить положительный опыт законодательного закрепления обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью в зарубежных странах романо-германской правовой семьи;
– рассмотреть изменения полномочий нотариуса в сфере удостоверения сделок с недвижимостью в обновленном гражданском законодательстве РФ.
Законодательство большинства европейских стран исходит из того, что надежной гарантией защиты прав и интересов субъектов гражданских правоотношений является нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, что обеспечивает стабильность гражданского оборота в этих государствах, чего, к сожалению, нельзя сказать о России.
В настоящее время существует объективная необходимость совершенствования юридического механизма по оформлению прав на недвижимое имущество, который должен обеспечить эффективную защиту прав и интересов граждан в сфере гражданского оборота недвижимости и государственный контроль за совершением сделок с недвижимостью.
Методологической основой исследования является общенаучный диалектический метод познания, а также частнонаучные и специальные методы познания: системный, сравнительно-правовой, системно-структурный, функциональный, нормативно-логический метод, а также иные методы научного исследования.
Теоретической основой работы являются труды отечественных и зарубежных авторов. К таким трудам относятся в основном работы гражданско-правовой отраслевой принадлежности. Понятийно-категориальные аспекты были изучены на основе работ по теории государства и права.
Нормативно-правовой основой работы являются действующее законодательство, регулирующее нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также зарубежное законодательство.
Эмпирической основой работы выступают материалы Федеральной нотариальной палаты РФ и Волгоградской нотариальной палаты, правоприменительная практика Верховного Суда РФ, Высшего арбитражного суда РФ, судов субъектов и районных судов общей юрисдикции. Наряду с вышеуказанным, эмпирическую основу исследования составили сводные статистические сведения о деятельности федеральных судов общей юрисдикции, отчеты о работе судов общей юрисдикции о рассмотрении гражданских дел по первой инстанции, материалы периодической печати.
Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы.
1. В настоящее время в законодательстве существуют необходимые предпосылки для возврата обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью, однако на наш взгляд, их недостаточно. Представляется, что для введения обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью следует провести соответствующий эксперимент в пилотных субъектах.
2. Требуется провести исследования для установления экономически обоснованных критериев и размеров нотариальных тарифов и закрепления их в законе. Нотариальный тариф за удостоверение сделок с недвижимостью должен устанавливаться в зависимости от уровня платежеспособности населения в конкретном субъекте РФ, а также быть дифференцирован в зависимости от категории плательщика. В отношении платы за услуги правового и технического характера необходимо, установить критерии ее расчета как самостоятельного вида платежа, а представительные органы власти субъектов наделить полномочием по установлению их конкретных размеров с учетом социально-экономического развития субъекта и других экономических показателей.
3. Нотариус, исходя из содержания ст.18 Основ законодательства РФ о нотариате не несет ответственность за достоверность данных, содержащихся в правоустанавливающих документах, и объективно не может провести экспертизу подлинности некоторых документов, которые могут быть в действительности поддельными. Для решения проблемы следует п.2 ст.18 Основ законодательства РФ о нотариате изложить в новой редакции.
4. Обязательное нотариальное удостоверения обладает значительными преимуществами по сравнению с простой письменной формой для сделок с недвижимостью и направлено на защиту имущественных прав граждан, поэтому его введение позволит исключить реализацию мошеннических схем на рынке недвижимости.
5. Альтернативой видеофиксации, предусмотренной ст.42 Основ законодательства РФ о нотариате может стать создание единой информационной системы с доступом к ней нотариуса, в которой будут содержаться судебные решения о признании граждан ограниченно дееспособными и недееспособными, а также информация о возбуждении производства в отношении конкретного гражданина о признании его недееспособным или ограниченно дееспособным.
6. Введение обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью возможно осуществить с 1 января 2018 года, так как именно с этой даты будет сформирован Компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты, из которого будут производиться выплаты в случае причинения имущественного ущерба гражданину по вине нотариуса. Абзац 1 п. 3 ст. 8.1 ГК РФ возможно будет изложить в следующей редакции: «3. Сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена».
2.Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594.
3. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)//Российская газета, № 49, 13.03.1993.
4. Пашина А.Р. Нотариальное удостоверение сделок: от традиции к современному пониманию // Нотариус. 2014. № 5.
5. 4. Романова И. Н. Актуальные вопросы новеллизации правовой регламентации сферы нотариальной деятельности в Российской Федерации // Нотариус. 2012. № 4.
6. Е.А. Чефранова Новеллы законодательства: вектор на расширение участия нотариуса в обороте недвижимости// Нотариальный вестник. -2015. - № 3.